C’est Emmanuelle Cosse, ancienne ministre du Logement et de l’Habitat durable qui est à l’origine de la loi Cosse. Cette loi vise d’une part, de permettre aux ménages modestes d’accéder aux logements et, d’autre part, de permettre aux propriétaires de bénéficier d’une défiscalisation.
Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Cosse :
- Le logement est loué nue
- Ensuite, le bien loué est la résidence principale de votre locataire
- Il se trouve en France
- Votre bien immobilier est neuf ou bien ancien, cela n’a pas d’important et à besoin ou non de travaux
Comment mettre en place la loi Cosse :
Il faut signer une convention avec l’Anah – Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat
Comment est calculé la défiscalisation
D’abord, le montant de la défiscalisation va varier en fonction de la catégorie de loyer (loyer intermédiaire, loyer social et loyer très social) et de la zone d’implantation de votre logement :
En fonction de la zone d’implantation du logement :
La France est divisée en cinq zones : zone A bis, zone A, zone B1, zone B2 et zone C et en fonction de la tension locative de chaque ville, elles vont être classés dans cinq zones différentes.
| Catégorie de loyer | La Zone A bis | Zone A | La Zone B1 | Zone B2 | La Zone C |
| Loyer intermédiaire | 17,83€ | 12,95€ | 10,44€ | 9,07€ | 9,07€ |
| Catégorie de loyer social | 12,19€ | 9,38€ | 8,08€ | 7,76€ | 7,2€ |
| Loyer très social | 9,49€ | 7,3€ | 6,29€ | 6,02€ | 5,59€ |
Loyer par m² applicable en 2020
Vous l’aurez compris, pour bénéficier d’une défiscalisation intéressante, il faut coupler la zone dans laquelle votre logement est implanté et la catégorie de loyer que vous allez appliquer.
ET, en fonction de la convention :
Attention, elle doit être conclue au plus tard le 31 décembre 2022.
- La convention avec travaux : vous pouvez obtenir des subventions de la part de l’Anah et vous vous engagez à louer votre bien pendant 9 ans
| Catégorie de loyer | En Zone A bis, Zone A et B1 | Zone B2 | Zone C |
| Social ou très social | 70% | 50% | 50% |
| Intermédiaire | 30% | 15% | 0 |
Abattement accordée selon la convention et la zone d’implantation du logement avec travaux
Les travaux peuvent notamment concerner la rénovation énergétique, permettant au logement d’améliorer son étiquette de consommation d’énergie. Dans la fiscalité des revenus locatifs, le coût des travaux est déduit des revenus imposables, sauf dispositif fiscal spécifique. C’est d’autant plus intéressant lorsque la tranche marginale d’imposition du contribuable est élevée.
- Convention sans travaux : vous devez vous engager à signer un bail de location pendant 6 ans avec le locataire
| Catégorie de loyer | En Zone A bis, Zone A et B1 | Zone B2 | Zone C |
| Social ou très social | 70% | 50% | 0 |
| Intermédiaire | 30% | 15% | 0 |
Défiscalisation accordée selon la convention et la zone d’implantation du logement sans travaux
Comme vous pouvez l’apercevoir, si c’est une zone tendue et que vous acceptez de faire des loyers relativement faibles, la défiscalisation sera très importante.
Les limites de la loi Cosse
Si vous souhaitez prétendre à cette défiscalisation, il faut louer à bas prix. Par conséquent, vous louez à des locataires aux revenus très modestes. Cela arrive que des locataires n’ont pas les revenus suffisant pour entretenir le logement. De plus, souvent, ce sont des ménages qui sont peu solvable. En conséquence, lorsqu’il y a un manquement de loyer il vous sera plus difficile de le récupérer.
Ensuite, il est préférable de se faire conseiller par un gestionnaire de patrimoine car vous vous engagez à signer un bail nue de six ou neuf ans avec le locataire. Et, dans la fiscalité immobilière, la location nue est la catégorie la plus taxé dans l’investissement immobilier. Il vous aidera aussi à bien faire vos calculs avec le dispositif Cosse et sans le dispositif.