Le prix au mètre² dans les grandes villes peut souvent décourager les futurs investisseurs, mais, la démographie des villes en zones rurales aussi. Entre deux, les villes moyennes sont très rentables.
Dans les limites les plus larges, sont des villes moyennes, les agglomérations urbaines de 20 000 à 200 000 habitants.
Faut-il faire un investissement locatif dans une ville de taille moyenne ?
La réponse est oui. Il y a autant de demandes locative dans les grandes villes que dans les villes moyennes. Si on regarde la proportion de logement dans les grandes villes, il y a énormément, autour de 60%. La concurrence est donc rude. Alors que pour les villes moyennes, on serait 
autour de 10, 15%. Pour pallier à ce faible taux de logement, l’Etat a mis en place un programme « action au cœur de la ville ». Ce plan qui vise à financer des projets de réhabilitation et de développement économique. Il concerne plus de deux cent cinquante villes. L’Etat alloue un budget de cinq milliards d’euros sur un an.
Aussi, depuis 2019, il est possible de bénéficier d’un programme de défiscalisation grâce au dispositif Denormandie. Pour bénéficier de ce programme, plusieurs conditions sont à suivre :
- Investir dans les secteurs visés par le programme action au cœur de la ville pour rénover et mettre en location des logements.
- Les travaux de rénovation doivent au moins faire l’objet de 25% du coût total de l’opération
- Le logement doit au moins être loué pendant six ans.
- Un plafonnement des loyers et des ressources des locataires est fixé.
Si ces conditions sont respectées, vous pourrez bénéficier d’une réduction fiscale de 12% du prix de revient pour une location sur six années. Le plafond est fixé à 300 000 euros incluant les travaux. Pour une location sur neuf années, la défiscalisation est de 18% et pour douze années elle est de 21%.
Le dynamisme des villes moyennes : similaires aux grandes villes
La 5g n’échappera pas aux villes moyennes ! En effet, Dijon, Toulon, Metz et par exemple Nancy font partie des villes moyennes qui bénéficieront d’une connexion haut débit.
Ces villes bénéficient aussi de train à ligne grande vitesse, Nancy-Paris se parcoure désormais en 1h30 avec le TGV. De quoi attirer de nombreux cadres parisiens. Effectivement, 148 villes du programme action au cœur de la ville ont constaté une hausse de leur volume de ventes immobilières de 5% entre 2018 et 2019.
Comment choisir sa ville moyenne : les paramètres à prendre en compte
Il faut dans un premier temps étudier la croissance de la ville. Les paramètres à prendre en compte sont le nombre d’habitants, le nombre d’étudiants et le nombre d’universités. Aussi, le nombre de créations d’emploi. Toutes ces statistiques sont à étudier sur les 5 dernières années. Si la courbe est en expansion, c’est bon signe ! La ville se développer économiquement et industriellement.
Ensuite, il faut étudier le ratio prix m² et prix à la location. Si le prix au m² est plus faible que le prix à la location, le rendement sera plus faible.
Les avantages à investir dans des villes moyenne
- Un meilleur rendement
- Le prix au m² ne dépasse pas 2000€
- Il y a peu de concurrence
Les risques de l’investissement locatif dans une ville moyennes
Il faut faire attention aux vacances locatives. Elles vous font perdre des revenus locatifs. C’est-à-dire que lorsque vous décidez de louer dans une ville étudiante comme Nancy. Il faut prendre en compte les grandes vacances scolaires, les départs de stages ou bien encore les changements d’universités. En effet, ce sont des périodes dans lesquelles votre logement risque de ne pas être loué. C’est ce qu’on appelle des vacances locatives.
Pour vous éviter tous ces risques et profiter aux maximums des avantages, nous vous conseillons de prendre rendez-vous avec un expert. Notre cabinet sera être à l’écoute de vos besoins et de vos envies.