Démembrement de propriété : définition, avantages, exemples

À l’heure de faire un choix en matière d’investissement dans un bien immobilier, il existe plusieurs options. La plus habituelle est l’acquisition par pleine propriété d’un logement, avec communément un objectif de plus-value à la revente. Il existe cependant d’autres formes d’achat moins connues du grand public. C’est le cas du démembrement de propriété.

En utilisant un jargon juridique foncier, il s’agit de séparer la pleine propriété d’un bien en deux : nue-propriété et usufruit. Cet acte juridique est en réalité plutôt simple dans son concept. Le démembrement immobilier peut servir notamment aux familles. Elles peuvent faire leur part en préparant le lègue de leur patrimoine et en évitant des droits de successions à leur descendance, par exemple. Il répond aussi au besoin de certains parents de vouloir accompagner leurs enfants au début de leur vie active. Cette forme d’achat permet notamment de jouir d’un revenu foncier supplémentaire.

Vulgarisons un peu tout ça ici en commençant par la définition juridique du démembrement de propriété.

Comprendre le démembrement de propriété.

Qu’est ce que la propriété ?

De manière générale, la propriété d’un bien donne au plein propriétaire le droit, non seulement de jouir, mais aussi de disposer de celui-ci. En pleine et entière propriété, l’entité, la ou les personnes disposantes vont jouir de ce que qui est appelé l’usus, l’abusus et le fructus.

L’usus, qui vient du latin, représente par définition l’usage d’un bien.

L’abusus lui, permet de disposer du bien. Il pourrait permettre de le vendre, le transmettre, ou encore de le détruire.

Et enfin, le fructus est un attribut donnant droit à la perception des fruits liés au bien. Par exemple, il donne le droit de mettre un bien en location et d’en percevoir les loyers.

Qu’est ce que l’usufruit ?

Commençons par établir et comprendre la définition de ce qu’est l’usufruit. Ce droit regroupe les bénéfices de l’usus et du fructus. L’usufruitier peut donc jouir du bien immobilier et y habiter. La jouissance portera également sur la perception des fruits de la location de ce bien, comme celle d’un loyer versé mensuellement. Il faut savoir que l’usufruit est temporaire et a une période limitée. Cette période peut s’étendre jusqu’à la fin d’un terme, établi préalablement par un contrat. Elle pourrait également s’achever au moment du décès de son bénéficiaire.

À noter : la taxe foncière est à payer par l’usufruitier. Au niveau de l’ISF (Impôt sur la fortune), le bien est déclaré par l’usufruitier. Si il y a démembrement de propriété, la déclaration est faite avec la valeur du bien en pleine propriété.

Il est totalement possible, lors d’un démembrement immobilier, de diviser l’usufruit entre un ou plusieurs usufruitiers.

Qu’est ce que la nue-propriété ?

 

Lors d’un achat en démembrement de propriété, le bien est partagé entre l’usufruitier et le nu propriétaire. La nue-propriété donne alors à son bénéficiaire le droit de disposer entièrement du logement, avec la nuance qu’il ou elle ne l’utilisera pas directement. En d’autres termes, la nue-propriété concerne la propriété des “murs” du bien détenu. Ici est appliqué l’abusus du bien.

Dans le cas d’un bien démembré, lorsque l’usufruit touche à sa fin, peu importe la raison, le nu-propriétaire fait alors valoir son droit de propriété et en devient le plein propriétaire.

De même que dans le cas de l’usufruit, le démembrement immobilier peut avoir comme finalité la division de la nue-propriété entre une ou plusieurs personnes.

Pourquoi vouloir acheter un bien en démembrement de propriété?

Les avantages du démembrement de propriété.

Les avantages de l’achat d’un bien en démembrement immobilier sont multiples. En effet, en premier lieu, les atouts pourront permettre à des parents de léguer leur bien. Un bien démembré, qui octroie aux descendants la nue-propriété, va leur permettre d’éviter d’avoir à verser des droits de succession souvent très important.

L’un des avantages est également de permettre sur une période définie de laisser l’usufruit décider stratégiquement de mettre ou de laisser le bien en location. De cette manière, en tant qu’usufruitier, il ou elle pourrait percevoir les loyers, même sans être le ou la pleine propriétaire du bien. Dans un cas comme celui-ci, les bénéfices vont également concerner les nu-propriétaires. Ces derniers se verront avantagés au moment de payer leur impôt sur le revenu. Ne percevant plus les loyers générés, leur impôt en est en principe diminué. On notera que lors d’un démembrement immobilier dit “conventionnel” et donc à l’initiative d’un tiers, le contrat peut être réalisé à titre gratuit ou contre rémunération.

Dans quels cas ? Quelques exemples de démembrement de propriété.

Préparer sa succession.

Si vous souhaitez préparer au mieux le futur de vos enfants et votre héritage, le démembrement de propriété peut être fait pour vous. En tant que parent, vous pourriez vouloir utiliser ce format d’achat pour léguer votre bien à vos enfants. Vos enfants, de votre vivant, peuvent acquérir la nue-propriété. De ce fait vous continuerez à jouir du logement s’il s’agit de votre résidence principale. Cela permettra donc la “donation” à vos héritiers potentiels qui deviendront alors plein propriétaires lorsque vous serez amené à décéder. Cette passation se réalisera en évitant de payer des droits de la succession.

Acheter un bien avec son conjoint non-marié.

Si vous n’avez pas fait le choix d’un mariage civil pour officialiser votre union avec votre partenaire, mais souhaitez vous assurez l’un l’autre une sécurité et stabilité immobilière, ou bien si vous êtes pacsés avec votre conjoint, l’achat en démembrement croisé pourrait vous intéresser. Dans ces deux cas, vous pourriez acheter chacun une part et de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien immobilier. Si l’un des partenaires décède, l’autre conserve ses parts en tant que nu-propriétaire et usufruitier. Il pourra donc conserver la jouissance du bien.

Effectuer un achat en viager.

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier avec un coût potentiellement plus faible sur le long terme qu’un achat classique, vous pourriez alors envisager d’exploiter une branche du démembrent immobilier via l’achat en viager. Bien connu, le viager est une application de démembrement d’un bien. Elle vous permet d’acheter un logement à un coût moins important que lors d’un achat traditionnel. Vous n’achèteriez en réalité que les murs, soit la nue-propriété. La personne vous cédant son bien conserve elle l’usufruit jusqu’a sa mort. Au moment du décès, suivant la mise à exécution du démembrement, vous en deviendriez le plein propriétaire.

Aider ses enfants.

Enfin, si vous possédez un bien que vous n’occupez pas, mais souhaitez aider vos enfants par exemple au début de leurs vies actives, vous pourriez ici penser à utiliser le démembrement de propriété à votre avantage. Si vous cédiez, sur un temps donné la nue-propriété à un tiers, comme votre enfant, il ou elle pourrait bénéficier de la perception des montants des loyers reçus. Cette manoeuvre ne nécessite pas la cessation dans son entier de la propriété du bien. Pour rappel, le démembrement immobilier est réalisé sur une période précise.