Dispositif Pinel : Comprendre cet investissement locatif qui permet de réduire ses impôts.

Le dispositif Pinel, appelé aussi loi Pinel est un dispositif légal qui porte le nom de Sylvia Pinel, ministre du logement à l’initiative de cette disposition légale. Ainsi, la loi a mis en place ce dispositif d’investissement locatif ouvrant des droits à une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions. Le but du dispositif Pinel est par conséquent d’encourager l’investissement et donc la construction de logements neuf dans des zones tendues.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Ce dispositif de réduction d’impôts s’applique uniquement aux investissements locatifs réalisés à partir de septembre 2014. Le dispositif Pinel est en application jusqu’au 31 décembre 2021. De surcroit, il s’agit d’une évolution de la loi Duflot qui a pris fin en août 2014.
Pour fini, la loi Pinel est un dispositif s’adressant à l’investissement immobilier neuf. De plus, elle est uniquement ouverte aux assujettis domiciliés en France.

Le dispositif Pinel est le fruit d’un plan de relance économique dans le but de promouvoir la construction de logements neufs pour la location. En effet, il cible certaines zones du territoire français où le marché immobilier est en régression.
En ce sens, le dispositif Pinel n’est autre qu’une nouvelle forme d’effet levier. Ainsi, il cherche à dynamiser le marché immobilier neuf dans ces zones où l’offre de logement locatif est inférieure à la demande. De ce fait, la loi Pinel donne à un plus grand nombre de contribuables l’opportunité d’investir dans l’immobilier locatif.

Tout comme le dispositif Duflot, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu. Cependant, la loi Pinel est venue corriger quelques défauts qui étaient reprochés à sa prédécesseure : taux de réduction d’impôt maximum, durée de location, possibilité de louer à ses ascendants et descendants et zones d’éligibilité.

 

La loi Pinel : comment permet-elle de réduire ses impôts ?

La réduction d’impôts est calculée en fonction de la durée de location, c’est-à-dire sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Clairement, cela fait de la loi Pinel une excellente niche fiscale :

 
DURÉE DE LOCATION RÉDUCTION D’IMPÔT
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%

 

L’investissement locatif Pinel accorde, aux acquéreurs éligibles, une défiscalisation immobilière pouvant atteindre 21 % du prix du bien. De plus, une des particularités de cette loi est qu’au-delà de 9 ans, elle accorde une réduction supplémentaire de 1 % par année de location.

 

Les particularités du dispositif Pinel.

Comparée aux précédentes lois de défiscalisation comme la loi Scellier puis la loi Duflot, la loi Pinel autorise la location aux ascendants et aux descendants. De cette façon, Cette mesure permet de concilier la protection de la famille tout en permettant d’investir dans l’immobilier de manière rentable. De cette manière, c’est un moyen d’inciter à investir en France. Conformément aux dispositifs de défiscalisation, les montants des réductions d’impôts attribuées aux contribuables sont des critères majeurs de réussite du dispositif.

Le nouveau dispositif s’inspire abondamment de la loi Duflot. Ainsi, une fois le logement neuf acheté puis mis en location, les investisseurs ont la possibilité de réduire leurs impôts sur le revenu en fonction du pourcentage du prix du bien. Cet avantage représente 18 % sur une durée sans interruption de 9 ans, soit de 2 % par an. Afin de délimiter la zone géographique d’action de la loi Pinel, le gouvernement a mis en place un découpage territorial en 5 zones distinctes qui évoluent chaque année depuis sa création en 2014.

 

Quelles sont les conditions d’accès au dispositif de la loi Pinel ?

Les conditions afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel sont relatives à différents aspects de celui-ci : le logement, les conditions de locations, les zones et l’investissement.

 

Les conditions du dispositif Pinel liées au logement.

L’éligibilité d’un logement pour le dispositif Pinel est soumis aux conditions suivantes :

  • Premièrement, Il doit s’agir d’un bien immobilier neuf ou renové. Pour les logements ancien, il existe un dispositif spécifique, la loi Pinel ancien.
  • Deuxièmement, le logement doit être titulaire du label BBC 2005 ou en règle avec la RT 2012 (réglementation thermique).
  • Enfin, à partir de la déclaration d’ouverture de chantier, celui-ci dispose d’un délai maximum 30 mois pour être achevé.

 

Les conditions du dispositif Pinel liées à la location.

Ici encore, il existe des règle strictes quant à la manière dont le bien peut être loué, la durée de cette location ainsi que la nature des personnes pouvant être locataires :

  • Le logement neuf doit être loué dans les 12 mois qui suivent la réception du bien immobilier afin d’être éligible à ce dispositif de défiscalisation immobilière.
  • En outre, il doit être loué au locataire en tant que résidence principale et doit être non-meublé.
  • Dans ce genre d’investissement, la durée minimum de la location est de 6 ans et celle-ci doit s’effectuer sur la période d’engagement sélectionnée au départ (6,9 ou 12 ans).
  • Les loyers ne doivent pas dépasser un certain seuil plafonné par an, en fonction de la taille et de la zone du logement.
  • Enfin, les locataires d’un tel bien ne peuvent pas dépasser un certain seuil de revenus. Par exemple, le plafond de revenus annuels d’un couple avec un enfant varie entre 45 000 et 57 000 euros par an en fonction de la zone.

 

Ainsi, les conditions de résidence principale et de plafond loyer et de revenus font de la loi Pinel un dispositif qui ne favorise pas uniquement l’investissement immobilier. Elle cherche également à proposer des logements à moindre coût à des foyers aux revenus plus modestes.

 

 

Les conditions du dispositif Pinel liées à la localisation.

 

Les investisseurs désirant bénéficier des multiples avantages du dispositif Pinel seront dans l’obligation d’investir dans les différentes zones prédéfinies par l’Etat. En 2020, les zones encore éligibles sont les zones A, A bis et B1 :

 
ZONE DÉTAIL DE LA ZONE ÉLIGIBLE AU PINEL 2020 ?
Zone A Bis Paris et sa banlieue. Au total, plus de 70 communes des départements 75, 78, 92, 93, 94 et 95. OUI
Zone A Île de France hors Zone A bis, Côte d’Azur, l’agglomération de Genève. Villes de Marseille, Montpellier, Lille et Lyon ainsi que d’autres communes à très forte demande. OUI
Zone B1 Autres agglomérations à forte demande locative. Les départements d’Outre-Mer et d’autres communes de la grande couronne absentes des zones A et A bis. OUI
Zone B2 Le reste des communes d’Île-de-France. De plus, certaines métropole et d’autres communes où le prix de la location est un peu plus élevé que la moyenne. Plus éligible au dispositif Pinel depuis 2020. NON
Zone C Reste du territoire français, non éligible au dispositif Pinel. NON

 

Les conditions du dispositif Pinel liées à l’investissement.

  • Premièrement, pour pouvoir profiter de la réduction d’impôts, le montant de l’investissement neuf ne doit pas dépasser le plafond de 300 000 €.
  • Les biens d’un montant supérieur à ce dernier sont également éligibles à la réduction d’impôts mais le calcul restera fixé sur un maximum de 300 000 €.
  • De plus, il n’est pas possible d’investir dans plus de 2 biens Pinel chaque année.
  • Finalement, le dispositif Pinel est non-cumulable avec d’autres niches fiscales (Malraux, Censi-Bouvard, etc.). En outre, le plafond de réduction d’impôts qu’elle permet est de 10 000 € par an et par foyer.

Toutefois, à partir du 1er janvier 2021 et conformément à l’article 161 de la loi de finances de 2020, le dispositif Pinel sera réservé aux investissements immobiliers dans des bâtiments d’habitation collective.

Comment investir au mieux pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Le gouvernement met à disposition sur son site un guide de l’investissement locatif Pinel exhaustif sur ce dispositif. Cependant, ce type d’investissement reste assez lourd pour un non-initié et peut demander beaucoup de temps et d’implication. Notre cabinet Influence Patrimoine est spécialisé dans les investissements immobiliers et dans la défiscalisation. En outre, chaque investissement de type loi Pinel ne se vaut pas.

Vous pouvez bénéficier d’un premier rendez-vous offert en nous laissant vos coordonnées via le formulaire de contact ci-dessous. Ainsi, nous pourrons vous conseiller et vous guider en fonction de votre situation et de vos objectifs personnels.