LMNP : Pourquoi investir en tant que loueur en meublé non professionnel ?
LMNP : Définition.
Introduit en 1949, ce statut fiscal avantageux est donc une niche fiscale particulièrement ancienne ! Les gouvernements qui se sont suivis à Matignon ne l’ont jamais altérée ni supprimée. La maximisation fiscale du statut LMNP est souvent prisée par les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier.
Il s’agit donc d’un achat d’un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien. Celui-ci sera immédiatement fourni en meubles, si ce n’est pas déjà le cas, puis loué. L’objectif d’un investissement en LMNP peut être de renforcer son patrimoine ou de préparer sa retraite. En effet, ce statut permet de percevoir des revenus (loyers mensuels) et d’enrichir son patrimoine tout en défiscalisant.
Pour limiter son utilisation, ce statut est soumis à différentes conditions, dont la principale est le plafond de 23 000€ par an de loyers perçus via la mise en location de logements au statut LMNP.
Les conditions du statut LMNP.
Les biens éligibles au statut LMNP sont des logements situés au sein d’une résidence de service. On compte 5 catégories de résidences de ce type :
- Les résidences étudiantes.
- Les résidences séniors.
- Les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).
- Les résidences de tourisme.
- Les résidences d’affaire.
La gestion locative d’un tel bien sera confiée à un gestionnaire. La signature d’un bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence est donc obligatoire. La durée de celui-ci doit se situer entre 9 et 12 ans. À la fin de ce délai, le bail pourra être renouvelé. Afin de tirer le maximum du statut LMNP, il convient d’investir dans un logement neuf, ce qui permettra à son acquéreur de récupérer la TVA sur l’achat de ce bien.
De plus, comme son nom l’indique, ce statut implique que le logement soit meublé dès sa mise en location. De cette manière, le propriétaire devra s’assurer de meubler celui-ci des équipements de base : literie, électroménager, meubles indispensables, etc. Cela signifie également que l’acquéreur ne peut pas être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que LMP (Loueur de Meublés Professionnel).
Enfin, la condition principale du statut LMNP concerne les revenus générés par les loyers des logements qui y sont soumis. En effet, ceux-ci ne peuvent pas dépasser un total de 23 000 € annuels ni 50% des revenus globaux de l’investisseur.
Les avantages de la LMNP.
L’accessibilité de cette niche fiscale.
Premièrement, le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables français qui souhaitent effectuer un investissement immobilier. Ses conditions sont donc moins contraignantes que celles d’autres niches fiscales comme le dispositif Pinel. En effet, les biens en LMNP sont souvent à des prix moins élevés : ce sont des biens de résidence, donc de petite taille. On trouve donc facilement des offres de ce type à moins de 100 000€. Deuxièmement, il donne accès à une multitude d’avantages et se distingue des autres procédés de défiscalisation de par ces nombreux bénéfices.
La gestion facilitée de la location.
Étant donnée qu’elle implique de confier la gestion au bailleur commercial, la LMNP facilite la gestion et réduit le nombre de problèmes que pourrait rencontrer le propriétaire. Il n’aura pas à entrer directement en contact avec les locataires ni à régler les incidents qui pourraient survenir dans le logement. En outre, ce bail commercial entraîne un second avantage pour l’acquéreur d’un bien LMNP : il est sûr de percevoir chaque mois un loyer. Effectivement, le bailleur est obligé de régler le loyer même dans le cas où le logement n’est pas occupé.
Les avantages fiscaux et financiers de la LMNP.
Ce statut étant avant tout une niche fiscale, il dispose de nombreux avantages qui en font un investissement financier attrayant :
- La possibilité de mettre en place l’amortissement du bien en lui-même.
- L’amortissement des meubles du logement sur leur valeur d’usage.
- La déduction des charges de gestion du bien et des intérêts du crédit immobilier.
- La récupération de la TVA sur l’achat du bien.
Il existe deux régimes qui permettent de déclarer les revenus perçus au travers de la location d’un bien LMNP. Il s’agit du régime réel et du régime micro-BIC. Le choix du régime dépend de l’utilisation qui est faite du logement meublé. En effet, si ce dernier est utilisé pour entreprendre une activité commerciale (par exemple, la location touristique ou les chambres d’hôtes), c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Dans le cas contraire, on peut choisir le régime réel. De plus, c’est ce régime qui permettra de mettre en place des amortissements.
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